2019年11月9日，上海交大教育集团高净值研究院11月大咖课程邀请到御风集团董事长、万通集团创始人、风马牛创始人，中国社科院法学博士冯仑导师为学员们分享《当前经济形势下的投资趋势》。

过去增量挣钱，现在存量消费
冯仑导师回顾中国房地产三十年，总结目前国内房地产形势：过去增量挣钱，现在存量消费，这是一个很大节点。目前经济形势下，除了人口聚集快、移动快、区域创新快的区域还可以适当考虑房产外，其他区域已经不适合投资了，遗产税中国一定会跟进。人均GDP超一万美金后，不再是买房就赚钱的时代。

投资房地产需要参考的指标
第1个指标： 人口聚集最快的地区。人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。
第2个指标： 国际学校、医院等基础设施的建设，提高房地产价值增长率。
第3个指标：经济增长就业。 10 多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。而新五行业——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐、大健康等，让未来的经济地图发生了改变，大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。
第4个指标：税收。 如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。
相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为 11%，那里的人就更愿意持有不动产。
第5个指标：汇率。 人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。

消费升级的五个阶段
后房地产开发时代人们的消费升级，对住宅的需求不断提升。冯仑导师分析认为这是低等需求向高级需求不断递增的过程，大部分人停留在第4阶段，未来对住宅标准也会越来越高，见亮不见灯，声音的管理、水环境、精神享受等等，为人类提供健康的房子将是趋势。比如：智能化与赋能化的5A级写字楼，整合超市、幼儿园、诊所、农场等功能一体，员工上下班与幼儿园同步，接送方便，增加员工稳定性，提高劳动生产力。

除住宅外的房地产投资
（1）写字楼，多业主共有物业写字楼不建议个人投资，适合机构投资；
（2）可投物流仓储，不适合个人投资；
（3）酒店可投资，不建议个人投资五星级酒店，因为周期长，可投经济适用型酒店、细分型酒店、会所型酒店、穴居型酒店；
（4）大健康领域可投资，健康公寓，康养社区；
（5）教育研发附近的物业可投资；
（6）科技型房产可投资；
（7）不良资产可投资。

本次课程同时邀请到浙江省工商联原巡视员、浙商发展研究院副院长郑明治会长作为特邀互动主持人，与御风集团董事长 、万通集团创始人冯仑导师、上海晏子房地产投资策略机构董事长、上海市房地产经纪行业协会副会长晏绍礼导师、日赢控股董事总经理、爱心人寿保险监事孙伟先生进行《当前经济形势下的投资趋势》圆桌互动。

晏绍礼认为房地产相较其他还是稳健行业，未来关注教育地产和不良资产收购。投资最核心的是专业，当代艺术是很好的机会。

孙伟认为应该理性看待投资市场，股票长期持有，时间换空间。中国全世界第二大财富国家，同时拥有4.8亿老龄化人口，健康医疗方面可以考虑投资，但必须是细分领域市场前三位。

郑明治会长认为：面对经济下行压力，企业家们一定心要热，就是要对未来发展有充分的信心；头要冷，就是要对困难挑战有清醒的认识；步要稳，行稳踏好每一步。